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01
Mar
2009
LES DIFFÉRENTES VALEURS D’UN BIEN
VALEUR A NEUF


BATIMENTS


La Valeur à neuf ou valeur de remplacement, correspond à la valeur de reconstruction à l'identique des Bâtiments , y compris caves et fondations, lesquelles seront supposées de dimensions normales, sauf informations données par le client, majorée du montant des honoraires d'architecte.

Elle est déterminée, après métré, par addition des valeurs de chacun des éléments mis en oeuvre fournies par les séries de prix.

Les installations et équipements ne pouvant être démontés sans détériorer les bâtiments, ou être détériorés eux mêmes, sont inclus dans le poste Bâtiments .



MATÉRIEL


La valeur à neuf, ou valeur de remplacement, correspond au prix de vente du matériel sur le marché dégagé des remises exceptionnelles, majoré des frais de transport, des éventuels droits de douane et des frais de montage et d'installation.

Pour le matériel dont la construction a été abandonnée, la valeur à neuf est dite valeur à neuf assimilée , elle est calculée à partir :


· du dernier prix de vente connu


· du prix de vente d'un matériel moderne similaire après application d'un coefficient réducteur correspondant au démodé et à la différence de rendement des deux matériels considérés.



VALEUR VÉTUSTÉ DÉDUITE



La valeur Vétusté déduite (ou valeur d’assurance ou encore valeur d'usage) est égale à la valeur à neuf, après déduction de la vétusté d'usage fixée à dire d' Expert , en fonction de la nature, de l'état, et de l'âge des bâtiments ou du matériel considéré.



La valeur vétusté déduite et la valeur à neuf ne doivent en aucun cas être confondues avec la valeur vénale, qui est le prix auquel un bien pourrait être vendu qui découle de l'offre et de la demande, et dont le chiffrage s'effectue par comparaison avec des transactions effectuées sur des biens similaires.



VALEUR VÉNALE et VALEUR D'UTILITÉ


LA VALEUR VENALE


L’estimation d’un bien consiste à en déterminer la valeur d’échange, dont l’expression monétaire est le prix.


Il s’agit d’une notion étroitement tributaire de la conjoncture économique et du cadre social.


Aussi, n’existe-t-il pas de définition légale de la valeur vénale.

Selon la doctrine administrative, la valeur vénale d’un bien est le prix auquel le bien considéré peut normalement se négocier, par le jeu normal de l’offre et de la demande, à un moment donné. Selon un jugement très célèbre du tribunal civil de Moulins du 30 janvier 1951, « il n’existe pas de valeur absolue, » de sorte que « cette valeur doit se déterminer par référence au marché, par rapport aux prix des transactions locales et momentanées portant sur des biens comparables en qualité et en quantité ».


LA VALEUR D’UTILITE


La valeur d’utilité est une forme de la valeur vénale, influencée par l’utilisation ultérieure du bien considéré.


La valeur d’utilité est d’après le Conseil National de la Comptabilité :

« Celle correspondant aux sommes qu’un chef d’entreprise prudent et avisé accepterait de décaisser pour obtenir cette immobilisation, s’il avait à l’acquérir, compte tenu de l’utilité que sa possession présenterait pour la réalisation des objectifs de l’entreprise. »


VALEUR NETTE COMPTABLE


Elle est égale à la différence entre le montant du coût historique et celui du cumul des amortissements effectués.



Deux effets viennent réduire la valeur nette comptable,

· L' Effet inflationniste, l'enregistrement étant effectué au coût historique sans Indexation .

· L'effet fiscal, au fur et à mesure de l'amortissement.









VALEUR D’UTILITÉ D'ACTIFS IMMOBILISÉS


En cas de fusion,d'apport ou de cession vous avez besoin de connaître la valeur des actifs corporels ou incorporels qui en feront l'objet. Votre société a acquis, créé ou reçu en apport les divers éléments nécessaires à la réalisation de l'objet qu'elle s’est proposé d'atteindre.


Le bilan ne donne que les bases historiques des éléments d'actifs, c'est à dire le coût d'acquisition pour les biens acquis à titre onéreux, la valeur vénale pour les biens acquis à titre gratuit, et le coût de production pour les biens produits, sans prendre en compte les plus ou moins values potentielles.


Pour rétablir une valeur correspondant à la réalité actuelle, il y a lieu d'estimer la valeur d'utilité qui sera le reflet de la réalité économique au jour de l'évaluation chaque élément corporel étant apprécié en fonction de quatre critères déterminants :

- la nature des éléments,

- l'appartenance et l'utilisation effective,

- l'état actuel,

- l'obsolescence,

- et les possibilités d'avenir .


C'est à partir de ces critères que l'expert déterminera, par comparaison analytique avec les valeurs effectivement retenues pour des cessions ou des apports effectifs portant sur des établissements similaires, la valeur d'utilité. Cette valeur pouvant se définir par le « prix qu'un chef d'entreprise prudent et avisé accepterait de décaisser pour acquérir l'ensemble des biens de l'entreprise en question, en l'absence de tout facteur extérieur le poussant à les acquérir, et dans le dessein de les utiliser pour l'usage qui en était fait précédemment. »



MTT Expertises 11, rue Blida - rés Nour - Apt12 3ème ét. - qu. Hôpitaux, CASABLANCA, 20000 Tél: 05 22 27 83 69 / 71

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